管理組合の一番の備災は日頃からの総会力 その2

自分の資産は
自分達で

管理組合は「民主主義」の世界。決めごとは最終的に「多数決」で決まります。

今回は、総会で議決されるものには2種類あることに触れたいと思います。 

ポイントは重要度、緊急度と決議に必要な議決権の数

普通決議事項〔通常の議案]
  決議に必要な議決権    
  区分所有者及び議決権の過半数の賛成が必要
  ただし、規約で別段の定めをする事ができる特別決議事項〔特に重要な議案〕
  決議に必要な議決権
  区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成が必要
  ただし、建て替え決議には、区分所有者の各4/5以上の賛成が必要

半分でも、なかなかハードルが高いな~と感じられる管理組合の方もいらっしゃると思います。なのに3/4以上、4/5以上は更に厳しい。そもそも、総会の出席率が低いうえに、多種多様な方々が集まって決めていくわけですから当然ですよね。

しかし、この決めごとは区分所有者だけでなく、賃借人を含む居住者全体の生活にも関わること。なので、一つ一つの決議事項の内容をしっかり見ることから始めなくては、賛成も反対もできませんよね。

感情に任せて皆さんが「否決」する事でその後、結局は自分達を苦しめてしまうかもしれなですし、また、その逆もありえるわけですよね。

理事会の審議不足であったり、議案の説明不足だったり…も考えられます。

皆さんが今「コロナウイルスという感染症という災害に対して、国がどう考えているのか、未来をどうしたいのかの本心と施作を知ることはできません。又、決め事に1票を投じることもできません。なので、歯がゆかったり、不満に思ったりするわけです。でも、決まった事には従うしかない

しかし、分譲マンションの管理組合の場合は、考えを発言する、賛否を投じる、素晴らしい権利が全区分所有者に与えられているのです。みんなで一緒に考えるチャンスを充てられているのです。なんて嬉しいことではありませんか!

では、その考える際の議決事項の内容の違いをザックリとご紹介いたします。これを知っておくと、災害時になぜ「特別決議事項」となる議案が出てくるのかがご理解できるかと思います。

区分所有者全員に与えられてる
嬉しい権利

【普通決議】

  • 前年度管理費などの収支決算報告と事業報告の承認
  • 今年度管理費などの収支予算案と事業計画の承認
  • 大規模修繕工事の施工
  • 設備工事(消防設備・インターホン改修工事の是非など)
  • 共用部使用料の改定(駐輪場の値上げなど)
  • 使用細則改定
  • 管理費・修繕積立金の決定
  • 管理委託契約更新
  • 今年度役員選任    など

【特別決議事項】

  • 管理規約の設定、変更及び廃止
  • 管理組合法人の設立及び廃止
  • 共用部分の敷地や付属施設の変更
  • 共同の利益に反する行為に対する専用部分の使用禁止、区分所有の競売、専用部分の引渡請求
  • 建て替え決議  など

今回、コロナウイルス感染拡大防止の中での通常総会の総会の場合、【特別決議事項】がある管理組合の場合は、重要ではあるが、その緊急で考えてただき、急がなくてもよさそうならば、充分な説明と話し合いができるまで待つのも一つの案かも知れませんね。

もし、災害が発生した場合に出てくる問題はどちらに当てはまるのか…理事会役員でなくても大雑把で充分。知っていれば混乱した中でも自分もこのマンションを運営するひとりとして考えていけますよね。

そしてぜひ「総会」に普段から慣れておいて欲しいなと思います。運営する側もも参加する側も。どちらも同じ「資産」を持つ区分所有者として経験するのですから。

「災害時」に全てが初めてでは、もし、時の理事になったとしても一から学ぶ時間も持てないですものね。

管理組合の一番の備災は日頃からの総会力 その1

総会の意味と総会での決議事項を理解しておくことで、災害後の復旧に大きな差が生まれます。つまり、総会の種類と決議事項(普通決議と特別決議)を理解して日頃から開催することも災害に備えることなんです。

先ずは「マンションの管理組合の総会」ってどんなものなのかを、少し簡単にまとめてみました。

総会は、管理組合(区分所有者でマンションの管理を運営する団体)の最高意思決定機関とされています。

総会は、区分所有者によるものですが、総会で決まったことは、区分所有者だけでなく、家族などの同居人も、守る義務があるのはもちろん、賃借人の居住者も、建物や敷地、附属施設などの使い方を守らなければなりません。

では、どんな種類があるのでしょうか。次にまとめてみました。(2種類)

総会◆通常総会…年1回必ず開催
       ・前年度の収支決算報告と新年度の予算案の承認
      ・事業報告と案(補修工事など)の承認
      ・役員選任承認
       ・管理委託契約更新の承認 
          ・規約改正に関する案の承認  など
 【開催時期】 管理組合の新会計年度開始後2ヶ月以内
 【開催の通知】開催の2週間前までに
 
         
☑臨時総会…重要な課題があり、総会前に必要とされる場合に応じて開催
      ●急を要する議案がある場合
        ・補欠理事の選任の承認
        ・緊急の設備補修の承認  など
    
      ●時間のかかる議案を1度の総会で決議できなかった場合
        ・大規模修繕工事
        ・通常総会で否決されたが急を要する案件の為再検討し
         再上程

 【開催時期】 ①理事会による招集           
        ②組合員による招集           
        ③監事による招集           
 【開催の通知】①通常2週間前までだが、理事会の承認を得れば 
         総会の5日前まででOK
        ②理事長は請求の日から4週間以内を臨時総会の日
         開催の2週間以内
        ③単独で招集できる

※少し複雑な臨時総会の流れを図にしてみました。

①理事長による招集(理事会の判断でいつでも可)

理事長が臨時総会開催を必要と認める

    ⇩

理事会で決議し、承認を得る

    ⇩

理事長が臨時総会を招集する

    ⇩

理事長が議長を務める

②組合員による招集(会議の目的を示す)

組合員総数の1/5以上と議決権総数の1/5以上の同意を得る

    ⇩

理事会に総会の招集を請求する

    ⇩                     ⇩

理事長が招集の通知を出す      理事長が招集の通知を出さない

    ⇩                     ⇩

理事長が務める           組合員の議決権の過半数の賛成を得た                    組合員が組合員が議長を務める

➂監事による招集(組合財産の状況や理事の業務執行の不正を発見時)

不正に気づいた監事が、単独で臨時総会を招集

いずれの総会も区分所有者にとってはとても重要な会だということとですね。特に臨時総会はマンションの住人にとっても重大な案件に関わることが殆どです。

災害が起きた場合は「臨時総会を開催する」ことが考えられます。

平常時でも「臨時総会を開催する」ことは、準備などをスピード感を持って行わなくてはならず、通常総会以上に労力がかかり、決議していくことが大変困難であります。

つまり、『普段から通常総会に出席したことがない、委任状・議決権行使書すら提出をしたことがない』という組合員が多い管理組合では、災害という生活すら混乱している状況での「臨時総会」に臨むことはかなりハードルが高くなってしまうということです。

では、その「総会」ではどのような議案を決議していくのでしょうか。次回は、このことに触れてみたいと思います。  つづく

災害の為に備えるだけではない「備え」

「何故、めんどくさい人間関係が大変な分譲マンションに関わるの?お金にもならないのに」

マンボ-プロジェクトのご挨拶で名刺交換をする際に、悲しそうなお顔で聞かれる方が多いんですよね。確かに「何かと大変で面倒」ですよね。と、ついついネガティブな話になりやすい「分譲マンションの話」そこで今日はポジティブな話題で参ります。

防災士の学びをきっかけに、地域の防災・備災がどのようになっているのかを、教えていただき、また現場を拝見する機会を頂戴することが多くなりました。地域防災を考える際の第一歩の難しさは、基本的にマンションでの問題と変わらない部分が多いように感じます。

  1. できるだけ他者とは関わりたくない
  2. 自治会には会加入しない、役員なんて論外
  3. 地域の煩わしい しきたりに携わりたくない
  4. 各家庭の経済的格差    などなど

では、分譲マンションの場合、どんな利点があるのでしょう。

  1. 建物が地震に強い(避難しなくても良い可能性大)
  2. キュッと詰まった建物に共同で住んでいるので、災害対策の場所が狭い
  3. 普段から、敷地内の建物・設備を管理しているので、災害対策を立てやすい
  4. 分譲マンションは区分所有者が「管理組合」という組織を作らなくてはならない為自治会が存在しなくても、すでに団体として運営されている
  5. 管理費・修繕積立金をコツコツ蓄えている 
  6. 購入の際、区分所有者の事を確認できるため最低限の事は管理組合で把握できる
  7. 管理会社というパートナーが二人三脚で管理組合の運営のサポートをしてくれる

広範囲で様々な方々が点々と暮らしてる地域防災に比べたら、なんて有難い!災害対策を始める為に必要な条件が揃っているますよね。特に4番

組織としての団体がある。しかも全員がその一員であること。他人と関わりたくなくても、管理組合としては関わらなくてはならないという点。団体としての「目的」がはっきりしている。

それから、3番と5番

コツコツと積み立てをしているので、日頃から建物・設備の維持管理をすることで、もしもの時の補修・修繕がしやすい。更に、きちんと保険に加入していれば、少しの掛け金を分かち合うことで、立派な建物を皆で共有しながら管理できる。

コツコツ積立

災害の際は、補修・修繕が進まないと、生活の場所をもとにもどせないですから、ここは重要ですよね。

そう考えると…マンションの災害に備えることって、ハードルが低いところから入れるかも?って思いませんか。

中古で購入されても、貯蓄があり保険もかけててくれるなんて夢のような話。個人で一から貯めるのって大変ですもの有難い

今までの管理と積み立金
に感謝

管理組合が、粛々と運営するってことは、災害に備える第一歩

お知らせ

プロジェクトのサポーター・大木祐悟さんが、「災害とマンション」というテーマで、住宅新報にて短期連載を書かれています。より専門的に、現場を見てきたものだからこその目線で語られています。第一回目は『区分所有法による復興』。マンボ-プロジェクトのHPと一緒にご覧いただけると、もっともっと楽しめるマンション防災になると思います。

大木祐悟氏のブログはこちら

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

https://ameblo.jp/hwiw0257/

価値観が違うことをメリットに変えていくことができたならば

「防災」管理組合の仕事

「災害に備える」ことは、管理組合が所有する「土地・建物・設備・お金」に関わるということ。そして「管理組合の規約」に沿って「備え」「修繕・補修」をしていくわけですよね。

時の理事会だけでなく、理事会の中で引き継ぎ、管理組合の合意形成を経て様々な決め事なども進めていくということになります。

一つ一つ丁寧に。

次のイラストを見比べてみて下さい。

キラキラと話し合いをしていますね。一見とてもまとまっているように見えます。でもよく見るとお一人だけどんよりとしている人がいませんか?

キラキラしていませんが、気兼ねなくみんなが話し合いに「参加」しているように見えませんか?

管理組合で、ものごとを決めていくときは、価値観が違えど皆同じテーブルでそれぞれが意見を出し合い考えていきます。声の大きさでも、個人の仕事での地位、ましてや老若男女関係なく、問題解決にむけて、それぞれの考えを出し合うことから始まります。

とはいえ、これがなかなか難しいですよね。仕事ではなく、同じ建物に「住む=生活を共にする」もの同士であるがゆえに、言いずらいことも時にはあります。できれば、人間関係を上手に保ちたいですものね。

ならば、管理組合の事をよく理解してくれている、第3者の人に客観的に関わってもらのも一つの考えかたかも知れませんね

第1回マンションの災害を考える交流会in静岡 その1

2020年㋁9日 

災害に強いと言われるマンションであっても 『備えあれば憂いなし』

  • 電気が止まるとライフラインが停止してしまう
  • 管理組合として何を備え、何をどのように対応をすればよいのか
  • 近隣地域と、どのように連携をとればよいのか
  • 自分たちの建物がどんな地形にあり、どんな構造をしているのか

様々な課題がありそうだけど何から始めたら良いのかわからない。そこで、実際に災害に備え・被災をされ・今もなを取り組まれている管理組合の方をお招きして、生の声をお届けする会を開催いたしました。マンションの規模立地等により「備え方」も違ってきますので、2回に分けて開催しました。

【その1】
タワーマンションや規模の大きなマンションで自治会をお持ちの管理組合様向
東日本大震災を体験している都市が敬意を込めての表彰、
「杜の都 防災向上マンション 5つ星認定」 「仙台市まちづくり活動受賞」を
受賞された管理組合。どのような取り組みをしているのでしょうか。

日時:2020年2月9日(日) 10:00~12:00

場所:グラソード草薙 3階 (静岡県静岡市清水区)

参加者:4管理組合様

講話:小島浩明氏
       ・びゅうパルク南仙台管理組合 副会会長(現在・理事長)
            〃 防災倶楽部 代表
    ・NPO法人東北マンション管理組連合会 常任理事
    ・一般社団法人日本マンション学会東北部 事務局長

サポート:土屋賢司氏
    ・弁護士(東京弁護士会 弁護士業務改革委員会マンション部会所属
     東京総合法律事務所パートナー弁護士)、マンション管理士

管理組合には欠かせない「規約・細則」の部分のご質問にお答え出来ますよう、
マンボ-プロジェクトのサポートをしていただいています土屋氏も同席致しました。
小島氏のお話後、休憩をとりお菓子と飲み物でリラックス。質疑応答を交えながら、活発な意見交換の場となりました。防災士仲間でもある女性防災士さんもお手伝いくださいました。
『地域の中のマンション』そんな視点も広がっていくといいですね.

お礼:グラソード草薙管理組合さま、会場をご提供いただきありがとうございました。

SBSラジオ〔静岡放送〕鉄崎幹人のWASABIに出演しました その2

2019年10月22日・12月10日

「マンションの減災と、トイレについてを考える」を2回に分けてお話させていただき

ました。本日は、2回目をご紹介します。

 SBSラジオ〔静岡放送〕11:35~11:45

 鉄崎幹人のWASABIの番組の中のコーナー

 【防災プロジェクト Team Budy】

 12月10日は「マンションの減災について考える~トイレ編~」

短い時間でしたので、サクッとしかお話しできませんでしたが、

災害時を想定して、携帯トイレを使って過ごした1週間の家族体験と、

地震により発生した共用設備の問題。

いずれも体験談をもとにお話ししました。

今回はメインの、

「共同の建物の中での排水とマンションが建つ街の中の建物である」と

「地元の避難所の仮設トイレを使用する事も考えるとしたら…」

管理規約と近隣地域とのお付き合い

というこの2点を考える事で、マンションの区分所有者の立場から考えておきたい

問題点と備えの話ができませんでした。

改めて、書き綴っていきますのでご覧いただけると嬉しいです。

それでも、日頃から使っている排泄の為の『便器』をつかえば

『携帯トイレ』で災害時に、少し心に余裕が生まれるってことは

お伝え出来たと思います。

「あー、チョット準備しておこうかなあ」

「管理組合の理事会でも話題にあげて行動した方がいいよね・・・」

分譲マンションという共同住宅にお住まいの方に

自分事として考えてもらえると嬉しいです。

もちろん、携帯トイレの体験談は、マンションにお住まいの方だけでなく

全ての皆さまに共通する内容ですので、参考にしていただけると

更に嬉しいです。

※追記:2020年4月現在、コロナウイルスの感染問題の中からも

 災害時のトイレの問題は重要な課題で、ここではお伝えできていない

 「気を付けていただきたいこと」もございます。別途、ご紹介させて頂きます。

SBSラジオ様に、このような機会を頂きました事、感謝致します。

SBSラジオ〔静岡放送〕鉄崎幹人のWASABIに出演しました その1

2019年10月22日・12月10日 

「マンションの減災と、トイレについて考える」を2回に分けてお話させていただきました。本日は、1日目をご紹介します。

  SBSラジオ〔静岡放送〕11:35~11:45

  鉄崎幹人のWASABIの番組の中のコーナー

  【防災プロジェクト Team Budy】

10月22日は「マンションでの災害とは?~マンションの防災・備災を区分所有者の立場から考える~」

「マンションって、人と人との関係が希薄で大変でしょ・・・」

そうなんですよね。ホントその通り。

しかし、昨今の災害からマンションでも「人と人との繋がり」が

必要ではないかと、問い直されていますよね。

マンションで災害に遭うということは、

共用部分と、専有部分の両方の被害に遭うということなんです。

専有部分といっても、共用設備と繋がってたり。

雨漏りなんかもそうですよね。

つまり、自分だけで対応する事が出来ない部分もあるということです。

なので、初めから分譲マンションを購入すると「区分所有者」として

管理組合の運営に参加して全員で自分達の建物・設備を

管理しなくてはならない義務になっています。

実は、初めから「管理組合」といものを通して

「人と人の繋がり」がなくてはならないもになっているんです。

賃貸マンションとの違いはここ!

なのに、管理会社(管理組合のパートナー)がいるから、

自分達は何もしなくていいと、

人任せになってしまっている方が多いのではないでしょうか。

だから災害の事も「誰かがやってくれる」からと、お客様になってませんか?

そこで、実際に災害に遭い、共用設備の修繕・補修をすることから始まった

様々な管理組合の体験談を元にお話させていただきました。

10分と短い時間でとてもお伝えきれませんでしたが、

なんとなく「そうなんだー」って思っていただければ嬉しいです。

分譲マンションというカテゴリーは、なかなかスポットを浴びせていただけないなか

SBS放送様に、この度このような機会を頂けました事、心からお礼申し上げます。

インターネットラジオ放送局「ゆめのたね」に出演しました

2019年7月3日(水)

ゆめのたね東日本チャンネル「まもらじ」

https://www.facebook.com/woomanbooproject/posts/1071237459749234

Wooマンボープロジェクトのサポートをしてくださってます

坂井誠二(Masahito Sakai)さんのご紹介で、

インターネットラジオ放送局「ゆめのたね」の防災アドバイザーの

楠本あゆ美(Ayumi Kusumoto)さんがパーソナリティーをつとめる

「まもらじ」のコーナーに出演させていただきました。

マンションの管理組合の運営を真剣に考えは始めて今日までの間

たくさんの方々と出逢い、繋いでいただきましたことへの

感謝の気持ちも込めて

マンションの防災・備災、マンションという縦型長屋における

「トイレ」の問題について語らせていただきました。

楠本さんと意気投合。マンションに住まうもの同士の

あるある。

理解してくださる方々が増えると、知恵も増える。

勇気も増しますね。

後日、楠本さんのブログにも放送内容を書いてくださいました。

こちらもあわせて、ご覧いただけると嬉しいです。

https://ameblo.jp/armorssecurity/entry-12489701698.html

【7月3日のまもらじさんはwooマンボ- 簡易トイレでマンション防災】

粛々とやわらかく

分譲マンションを購入した日から、そのマンションの管理組合の一員に。

さあ、一緒に管理組合を運営しましょ。

「えっつ!?他人と関わらなくていいから分譲マンションにしたのよ。コンシェルジュがいるし、管理会社さんが管理してくれるのよね?・・・」

「あー他人と関わらなくていいと思ってたのに・・・。」って思っちゃいますよね。

残念ながら「災害に強い長屋」の維持管理をするのは、オーナー(区分所有者)の義務なんです。ではなぜ管理組合が、きちんと機能することが必要がなの?

それは、過去の大震災(神戸・東日本・熊本)や、台風などの災害が教えてくれてます。そして、今まさに起きているウィルスという目に見えないものへの対策も同じです。

「そんな面倒なこと、無理だよ」 またまたそんな悲痛な声が聞こえてきます。

   【ローマは一日ににして成らず、管理組合もまた一日にして成らず】

粛々と理事会を運営して、様々な固定概念を捨ててやわらかく対応していく。   

それを継続していくと、ちゃんと周りも気づいてくれます。

マンボープロジェクトは、災害に備えることを考えることから、管理組合の運営をより運営しやすくなっていくように、そのきっかけとお手伝いをして参ります。

過去の活動は現在Facebooknに書き溜めております。 

より多くの方にお伝えしたくこのたび、ホームページを開設いたしました。

少しずつ少しづつではございますが、こちらも書き溜めてまいりますので

楽しみにしていただけると嬉しいです。